Yfirlýsing - Gæði – Verksamningur – Galli – Skaðabætur –Fjöleignahús – Aðild – Fyrning
Yfirlýsingar um aukin gæði hafa afleiðingar og geta orðið grundvöllur að skaðabótum ef gæðin standast ekki væntingar. Ágætt dæmi um þetta má sjá í dómi Hæstaréttar fimmtudaginn 15. nóvember 2007 í málinr. 489/2006:
Stytt reifun Hæstaréttar er eftirfarandi: Árið 1993 komst á samkomulag á milli S og Í um byggingu á fjöleignahúsi. Í upphafi lág til grundvallar teikningar sem voru ekki fullbúnar, en í þeim kom fram að sérstaklega skyldi vandað til verksins. Sama kom síðar fram í sölu- og kynningargögnum hússins. Í og S gerðu með sér samning þar sem nánar var kveðið á um verkið. Þar kom meðal annars fram að það skyldi unnið í samræmi við byggingarreglugerð og ákvæði viðeigandi staðla og annarra reglna sem gilda um framkvæmdir sem þessar og að Í væri ábyrgt fyrir að eftir þeim yrði farið. Um haustið 2001 kom í ljós að utanhúsklæðning var farin að bila. Húsfélag hússins fékk matsmenn til þess að meta ástand klæðningar hússins. Matsmenn töldu að skemmdir væru komnar fram í klæðningunni, þar sem kjarninn í plötum hennar hefði víða losnað frá ályfirborði þeirra. Væri endingartími klæðningarinnar ekki í samræmi við það sem við hefði mátt búast. Ekki væri hægt að gera við þessar skemmdir og fælust úrbætur í því að fjarlægja allar plöturnar og klæða húsið að nýju fullnægjandi plötum. Í öllum kaupsamningum um einstakar íbúðir í húsinu var vísað til fyrrnefnds samnings milli Í og S og fylgiskjala með honum þar sem fram kom að sérlega skyldi vandað til byggingarinnar og að klæðningin skyldi vera viðhaldsfrí. Þá voru hliðstæð ákvæði í fyrrnefndu söluyfirliti og auglýsingu. Var í ljósi þessa talið að Í hefði við sölu íbúða í húsinu ábyrgst að klæðningin hefði góða endingu. Það hefði hún ekki haft í reynd. Bæri Í bótaábyrgð á að eignin hefði þannig ekki áskilda kosti. Jafnframt var ljóst að klæðningin fullnægði ekki kröfum reglugerðar um brunavarnir og brunamál. Bar Í einnig af þeim sökum skaðabótaábyrgð á því tjóni sem af hlaust.
Samantekt:
Það er margt sem má læra af þessum dómi. Dómurinn er einkum mikilvægur fyrir byggingaraðila til að átta sig á því að ábyrgð þeirra getur verið rýmri en þeir átta sig á í fyrstu.
- Samningur við hönnuði og yfirlýsing í verksamningi: Í dómi Hæstaréttar kemur fram að byggingaraðilinn tók að sér „alla hönnun“ fjöleignarhússins, þar var tekið fram að verkið skyldi unnið í amræmi við byggingarreglugerð og ákvæði viðeigandi staðla og annarra reglna sem væru í gildi um framkvæmdir sem þessar og að aðaláfrýjandi væri ábyrgur fyrir því að eftir þeim yrði farið. Aðaláfrýjandi réði síðan Arkþing ehf. til að vinna „öll nauðsynleg arkitektastörf“ við bygginguna. Taldi Hæstiréttur að þegar til þess væri litið væri ekki talið í ljós leitt að tiltekin útfærsla á útveggjaklæðningu hafi verið gerð að skilyrði af hálfu verkkaupa.
- Yfirlýsingar fasteignasala: Í málinu var byggt á tveimur söluyfirlitum frá fasteignasala vegna íbúða sem boðnar voru til sölu. Í þeim var tekið fram að húsið væri steypt í hólf og gólf, einangrað að utan og klætt með varanlegum viðhaldsfríum plötum (alucobud). Auk þess var lögð fram auglýsing um eignirnar þar sem sagði: „Húsið er mjög vandað að allri gerð, m.a. verður það klætt að utan með viðhaldsfríu efni.“ Þegar litið var til framangreindra gagna var talið að verktakinn hefði með því ábyrgst að útveggjaklæðningin hefði góða endingu. Taldi Hæstiréttur því rétt að verktakinn bæri skaðabótaábyrgð á því tjóni sem hlaust.
